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进对城市,一城一策-赛普2019房地产城市大运营指数排名

发布日期:2020-06-30 浏览量:1094 字体尺寸:

文/赛普大运营团队


不同城市如何选择不同的经营策略及经营标准?同样的,从不同城市项目经营结果的角度来看,为匹配自身发展需要——追求利润、高周转还是均衡发展,企业应如何选择进入或深耕城市的优先级?

赛普大运营团队综合众多数据维度,基于roe指标逻辑构建城市大运营指数模型,综合考虑各城市的本金指数、周转指数及利润指数,在行业内首发2019房地产城市大运营指数排名(如表1),辅助房企在六大应用场景中精准决策。



表1 2019年赛普咨询城市大运营综合指数排名与评级


特别说明:受限于样本量与城市政策的变化,本排名仅供参考。

高周转型房企建议重点布局高周转指数高的城市,利润优先型房企建议重点布局利润指数高的城市,均衡发展型房企应重点布局大运营综合指数较高的城市(如图2)。



表2各城市本金指数、周转指数与利润指数排名


样本选择:2019年内拿地年内开盘的住宅项目(样本不够则增加统计上年度拿地本年度开盘项目),每个城市不少于10个项目数据来源:城市房地产市场相关数据来源自wind数据库、国家统计局数据库;典型项目样本数据来源于所在城市自然资源与规划局pg电子赏金女王模拟器试玩官网公示信息、所在城市住房与城乡建设局pg电子赏金女王模拟器试玩官网公示信息、房天下和3fang网等。


一、一个模型:最佳的企业经营=最小的本金×最短的时间×最高的利润

“城市大运营指数”体系虽以城市为研究对象,但实则是为了反映该城市房地产企业的普遍运营水平。其设计采用了roe指标逻辑,即“最佳的企业经营=最小的本金×最短的时间×最高的利润”(如图1)。


图1城市大运营指数设计逻辑

具体来看,本金、时间与利润三个要素分别可以用本金指数、周转指数和利润指数来加以评估。其中,本金指数代表资金投入,主要以地货比来衡量;周转指数代表存地、在建、供货和存货周转速度,主要以开销比、开盘周期、去化率和存销比等指标来衡量;利润指数代表盈利水平,主要以城市均价和预计毛利率等指标来衡量。

二、三大指数:本金指数、周转指数与利润指数

1.本金指数

房产开发业务的首要生产资料为土地,因此在本金指数层面,赛普选取了对房地产项目开发本金投入影响最大的“地货比”指标。城市本金指数排名结果如表3所示。


表3城市本金指数排名

2.周转指数

从“储-建-供-销-存”的业务逻辑出发,赛普在周转指数层面选择了能反映存地周转的“开销比”指标,反映在建周转的“开盘周期”指标,反映供货周转的“去化率”指标,以及反映存货周转的“存销比”指标。研究结果如表4、5、6和7所示。


表4城市存地周转指数排名

表5城市在建周转指数排名

表6城市供货周转指数排名


表7城市存货周转指数排名

3.利润指数

综合考虑收入与支出的影响,在利润指数的层面,赛普选取了反映项目盈利水平的“毛利润”指标。研究结果如表8所示。


表8城市利润指数构成

4.  高周转综合指数

综合考虑该城市的本金指数与周转指数,可得出城市的高周转指数(如表9)。


表9城市高周转指数综合排名

三、六大应用场景:战略、经营、业务、运营、机制与风控

1.战略层面:城市布局

高周转战略下,应重点布局高周转指数a级城市,兼顾高周转指数b级城市,减少或规避高周转指数d级城市。

利润优先战略下,资金充沛的前提下应优先布局利润指数a级城市,其次布局利润指数b级城市,减少或避免布局利润指数d级城市;若资金量不足,则优先布局利润指数b级城市,其次布局利润指数c级城市,减少或避免布局利润指数d级城市。

均衡发展战略下,优先布局大运营综合指数a级和b级城市,减少或避免布局大运营综合指数d级城市。

2.经营层面:经营计划

制定公司三年经营计划时,需要同步制定各个城市的投资计划、运营计划、销售计划和利润计划,过程中可借鉴应用该城市的地货比、开销比、开盘周期、去化率、销售均价和毛利率等数据(如图2)。


图2基于销售目标的经营计划铺排

3.业务层面:投资精准

企业在具体投资决策时,可结合高周转指数、利润指数以及该项目的实际地货比、规划条件等情况,判断该项目的经营定位,匹配公司战略和经营计划要求。

4.运营层面:标准制定

企业可参照每个城市地货比、开盘周期、存销比和利润率数据,结合自身项目实际制定“一城一策”的运营标准,指导项目目标设定。

5.机制层面:能力评价

一是能力评价。对标每个城市地货比、开盘周期、存销比和利润率等数据,判断企业运营能力与城市平均水平的差异,评价企业运营能力的分位水平。

二是运营提效。当发现企业运营能力对比行业平均水平存在差异时,企业可借鉴行业水平,制定企业运营提效目标。

6.风控层面:风险预判

地货比、开销比、去化率和存销比等指标是八阶经营健康指标的一部分,企业可基于每个城市的指标数据以及自身在该城市的数据,判断企业在该城市的经营健康状态,并对应采取管控措施。

结语

在“因城施策”的政策大背景下,每个城市的市场表现与数据指标各不相同,这要求地产企业精细化综合研判各个城市的基本情况,匹配自身发展需要审慎选择进入城市,并差异化选择适配的经营策略及标准。赛普咨询还同步推出了城市大运营指数城市篇,详细展现36个城市的具体指标维度表现,欲了解更多内容可扫描下方二维码。


扫码了解36个城市

2019年城市大运营指数与高周转指数




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