文/李妍
经历了20多年的发展，一批优秀的房地产企业逐渐成长起来。与此同时，客户、市场也渐趋成熟，加之目前政府宏观调控的影响，越来越多的企业认识到靠过去的粗放式经营已经无法赢得客户的青睐和实现维持企业发展的项目经营目标，甚至存在着企业生存的危机，如果不做改变，则难以在竞争激烈的市场中获得生存和发展的机会。
有鉴于此，许多房地产企业都在思考和探索如何提升企业的专业管理能力和管理的精细化程度，以满足客户不断提升的要求，建造出更多受到客户欢迎和追捧的产品。有了这样的管理需求，那么如何去实现呢？赛普根据多年来的房地产企业咨询实践，以及辅导500多家企业建立规范化管理体系和精细化业务体系的咨询经验，逐步形成了一套业务管理标准化体系建设的方法，并经过与多家企业的合作和众多企业交流沟通，总结形成了赛普房地产业务管理标准化体系建设的思路和方法。
一、房地产企业业务标准化概论
赛普在帮助企业完善组织管控、流程管理体系及计划运营体系的基础上，实现了在各层级、各专门部门间的有效对接和关键节点的管理，实现了各专业间的横向对接，落实了流程的运作程序和关键事项的决策权限。但在企业应用的过程中往往存在项目运作过程专业成果达不到要求，行政决策代替专业决策，以及由于专业深度不够导致的决策反复和延迟现象，影响到企业的管控及流程体系运作的效果。基于这种现状，近几年来赛普与客户共同开展了许多专业领域的研究和探索，并在此基础上，帮助企业系统规划和精细设计专业标准，全面提升企业的专业管理能力，以支持企业的组织管控体系和流程体系的有效运行，取得了良好的效果。赛普也摸索出了一套深化专业能力，打通专业环节瓶颈的方法，以最终提升企业的管理效率、效益和品质。这套系统就是企业的标准化体系。
1.房地产企业标准化体系的概念
标准化：指为在一定的范围内获得最佳秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动。包括制定、发布及实施标准的过程。
根据gb/t 15496-2003《企业标准体系 要求》的阐述，企业标准体系应以技术标准体系和管理标准化体系为主体，技术标准体系和管理标准体系结合形成工作标准体系，以最终指导岗位工作的开展，具体见下图：
因此在房地产行业建立标准化体系，也需要基于技术标准体系和管理标准化体系的结合来完成专业业务标准体系的建设。
2．房地产企业标准化体系的内容
房地产企业标准化体系包括产品技术标准、专业业务标准和运营管理标准。其中，产品技术标准主要反映针对产品实体的要求，专业业务标准反映项目开发阶段价值链各阶段产品实现的专业工作开展标准，运营管理标准则是贯穿价值链全过程的项目运营目标的制定、实施监控和评估改进系统，以实施项目经营目标的管理系统。
产品技术标准体系包括产品的客户需求分析、产品线规划、产品设计技术标准、产品采购技术标准和工程施工技术标准，以及配套的企业产品库和技术标准有效应用的管理要求。产品技术标准体系中的配套管理标准是支持产品技术标准应用的不可缺少的支撑系统，比如产品库准入管理指引、采购产品验收标准、施工阶段过程质量控制标准和竣工交付标准等，以及相应的标准实施监控和优化管理的流程，只有形成产品技术标准 应用标准 监控管理 优化完善的闭环管理，产品技术标准体系才能有效的发挥其作用，达到产品系列化、标准化的目的， 为企业的项目快速定位、快速开发，以及规模化发展奠定基础。
专业业务标准包括此部分基于房地产项目开发的价值链展开，从土地获取阶段的投资分析，到产品规划及产品定位策划、设计、采购及供应商、采购合同标准、工程、营销服务、客户关系、物业服务等9个方面展开，每一方面的内容中又包含了这一专业开展的内部逻辑关系及专业深度要求和开展工具及方法，以便于从专业角度实现管理的规范化和精细化，为公司在专业决策方面提供科学的、客观的和全面的专业决策依据，最终保障企业决策的及时性和准确性，从而加快项目运作效率，提升项目运作质量，规避项目运作风险。
运营管理标准围绕项目经营管理展开：以建立覆盖项目全过程管控的计划管理、成本管理及预算管理三大系统，完善项目经营管理，并以提升企业的经营管理能力，实现企业经营管理目标为核心。此部分包括项目的开发计划、成本策划、资金计划及投资测算管理等，以及相应的实施和配套的管控措施。
本文重点说明专业业务标准和运营管理标准体系的建立，产品技术标准体系将另行撰文进行论述。
二、房地产企业标准化体系建设的思路及方法
由于每一个专业版块基本是一个独立的专业系统，有一套自成体系的专业开展的逻辑及方法，其内容非常丰富，但与其它专业版块彼此又有着千丝万缕的联系，因此如何开展专业标准体系建设才能获得更好的效果，需要每个企业结合自身情况进展针对性的设计。在此结合赛普帮助企业开展专业化建设的经验，从以下四个方面介绍开展的思路及方法。建设企业专业标准化体系，包括了四个阶段的工作内容，即体系规划、建立、实施和优化四个阶段。
1．如何规划企业专业标准化体系
企业专业标准体系的建设需要从系统规划入手。首先需要找出企业的短板，并结合公司战略发展目标和自身能力，进行系统规划，分步实施、循序渐进，逐步完善。企业专业标准化能力的提升应先补短板，实现均好目标；再营造核心能力，突出竞争优势；再次是不断优化提升，保持先进性。专业标准化体系规划从专业管理的系统性入手，从专业工作的精细化和专业工具的标准化建设三个方面展开，以明确开展的顺序和保持整体的协调和统一。
在建立标准化体系的过程中既要注意开展的顺序，又要在新的模块建立后对相关联的部分进行同步优化。比如成本管理标准化中的目标成本制定与产品标准化中的产品建造标准有着密切的关系，成本测算模型中的产品标准表表达的产品标准填写要求，在产品标准化项目建立产品建造标准时应首先予以满足；工程管理标准化中的工程管理要求，总包及分包的管理界面划分，以及对施工单位、监理单位等的管理措施，必须要通过合同标准化文本进行固化并传递给相关单位，以给予房地产工程现场管理人员相应的管理武器，并能够有效的控制现场变更签证的实施，否则工程管理的要求难以落实，成本控制措施也难以实施；预算管理标准的建立中资金计划和项目成本预算的编制是其重点和难点，而他们与公司的项目计划管理中的项目计划编制要求和目标成本编制的要求关系密切，如果前面两个专业板块的精细化管理及专业工具不完备，预算管理体系建设和实施很难取得显著的成效，其建设目的也很难达成；再比如招投标的技术文件（即采购技术标准）的建立，需要与合约规划相对接，以利于今后合同文本与技术标准的配套使用。所以我们在规划各专业能力提升的过程中要注意前后的开展关系，合理安排，系统推进，避免流于形式或由于缺乏相互支撑而无法有效实施。
赛普结合多年来专业咨询的经验，建议客户在开展专业能力和产品营造能力提升规划时，结合企业的短板及提升的紧急程度，开展专业标准化管理能力的提升规划。以下以某企业的案例说明专业标准化体系与产品技术标准体系建设开展的顺序和步骤，以供企业学习参考。
第一阶段：成本管理和采购招标及供应商管理专业标准化先行：成本管理与采购的合约规划有比较密切的关系，并且是其他模块开展的基础，因此建议先行开展，通过统一成本科目、完善目标成本测算模型，建立成本科目与合约规划的对应关系，利于动态成本的监控和采购目标成本的落实，同时也对设计阶段对标指标及成本优化提出要求，为技术标准的框架设 计提供支持；
第二阶段：工程管理标准化与合同标准化：此部分可同步开展，但合同标准化文本的确定应在工程管理标准化实施完成后确定，这样就能够充分结合工程管理标准化的要求在合同中充分体现，同时可结合第一阶段供应商管理的要求，一并在合同标准文本中明确规定，以促进工程管里品质的提升。
第三阶段：营销及设计管理体系的标准化：营销在产品需求分析及项目定位策划方面是设计的重要输入，在设计各阶段都需要营销的深度参与，两个专业的对接关系密切，其成果的深度要求往往是两个专业衔接中的最大问题，因此整合此两个专业的前端工作非常重要。
第四阶段：客户关系管理及物业管理服务。从全程客户触点管理开展客户关系管理专业体系的建设，包括客户关系管理模型等，其中物业管理的前期介入和服务标准的建立在项目前端加以明确，并转换为对其他专业的要求也是非常重要的环节，所以通过客户关系管理系统可以前置物业管理的相关要求，从而实现对客户的全面管理和提升企业品牌价值。
第五阶段：产品技术标准体系建设。
下图即为某企业标准化体系建设规划总图，为针对此企业情况编制，仅供参考：
2.如何建设企业标准体系
企业标准化体系的建设需要有明确的职责和组织，其建设的责任部门应是各专业部门，企业还需要有明确的牵头部门进行组织，并协调各专业间的接口关系，组织在专业成果完成后进行成果评审。比如在工程技术标准完成后，成本部门需要参与评审，以评估新的标准对项目成本的影响，以及成本配套实施的可行性。
标准化体系的设计需要从组织、计划、过程评审和决策几个方面开展，其中参与人员的专业能力和经验是关键要素，因此配备适合的人员，必要时借助外部的专业力量和建立标准化 体系的经验，以确保标准化成果的专业性和实施的可行性是非常关键的要素。
3.如何进行企业标准的推广实施
为确保专业标准的可操作性，可先行进行试点，待试点后总结经验并优化后再推广实施。通过试点培养专业人员，验证标准，为实施扫清障碍。前置考虑跟踪实施和优化的组织及人员要求，将优化工作形成常态。如技术标准的优化应结合项目总结，定期优化，形成习惯。
总之，企业标准化体系的建设是一个系统性工程，需要系统规划和分步实施，并应提升到公司的战略高度去思考，与企业的专业能力建设机密结合，通过2-3年的建设，最终实现企业整体管理水平及专业能力的提升。
